如今，这股降价风已经蔓延至另一座一线城市，广州。

数据显示，在某房产中介出售的房源中，4200套出现价格调整，其中降价的有3000多套，占比72.4%。

另外，根据广州市住建委的统计数据，截至7月末，广州市二手房交易面积连续两月下跌，从5月的9.79万平米，一路下降至7月的6.57万平米，降幅约为33%。

二手房价在降，交易量也在下降。广州是不是走在房地产变天的前沿？

降价潮：广州二手楼市进入买方市场

作为一线城市，广州房价和北京上海相比接地气不少，但是，无论怎样被质疑一线城市的地位，广州仍旧稳稳坐在一线的位置上。

不过这一次，广州楼市的气氛与它火热的气候并不匹配。

2018年上半年，广州（不含南沙、从化）二手住宅中介网签42024宗，环比跌0.3%，同比去年则大幅下滑36.1%。

中介对此的感受是，购房者观望情绪浓厚，尤其上门看房客明显减少。

相信这些人不会仅仅因为天气太热而不愿出门。

销量的下滑直接影响到二手房价格。根据调查，目前广州二手房的议价空间达到5%到10%，市区一套97平米三居室，原来的放盘价为500万，6月下调至480万，而现在只需要465万元。

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甚至有买家直接对中介说，不降价，就不面谈。这意思很明显，购房者普遍认为当前的房价还存在很大泡沫，并且拒绝为泡沫买单。

之前就有网友发帖称，自己卖房时，中介上门第一件事就是压价，甚至“理都不想理”。而时间倒回去一年多，那时中介还会主动帮卖房者提价。现在的情形与前两年的火爆相比，犹如天壤之别。

不少人都还记得2016年初广州二手房的火爆景象。当时在天河区房地产交易登记中心出现炒号现象，一个号最高炒到800多元。7点到房管局排队也只能取到下午的号。当时就有中介说，“不是在签约，就是在去签约的路上”。

如今，盛况不再，中介都在忙着压价，否则房子根本无人问津，连看房费都收不到。

除此之外，成交周期延长更是透露出楼市的冷淡。上半年，委托中介出售的有效房源，平均成交周期为91天，比2017年下半年增加18天，创广州‘330’新政后的新纪录。同时期委托购房的有效客源，平均成交周期为50天，比2017年下半年增加7天。

总结下来就是，房子更难卖了。成交价格下跌，成交周期延长，无不显示出楼市的颓势。中国的南天门——广州，现在已经进入买方市场。

断供潮：上百套房集体断供

中介压价、卖家降价之外，还有更深的暗流在涌动。而且，这暗流是楼市转向最明显的征兆。

这股暗流便是断供潮。

最近在广州某中介放出的房源中，不少房子都是85折处理，房源来源地包括白云区、天河区、越秀区、海珠区等区，总量约100宗。如番禺区一套139平米的住宅，评估价约311万，实际出货价格约为264万，成交单价约2.2万/平米，相当于是85折处理。

但是，这百宗房源被打折出售的原因却耐人寻味：因为房产所有者出现断供，房产被银行收回，作为不良资产进行拍卖。

值得注意的是，2.2万一平米的房子，在广州并不算豪宅，这就是普通中产能买得起的房子，但是现在，这些普通中产们，集体断供了。

100套房集体断供，这其中蕴含的信息足以让人倒吸一口凉气：这说明当前的楼市链条已经出现断痕。

目前，银行体系中发放的房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%，也就是说，银行贷款的半壁江山都压在房地产上，如果这笔债务出现大面积问题，将对金融体系造成难以想象的冲击。

只是问题已经在发生，这一点从贷款逾期金额中就可看出。

2018年中，财政部和央行联合发布的《全国住房公积金2017年年

度报告》中显示，2017年国家公积金贷款的逾期金额达到了10.58亿元。而在2016年，这个数据只有7.86亿，也就是说2017年比2016年公积金贷款的逾期金额上涨了34.6%。

公积金贷款已经是目前利率最低的贷款，被称作“最便宜的贷款”，但是现在却有人连最便宜的贷款都还不起。越来越多的人，已经买不起房；更有许多人，买了房却供不起房。个中深意，恐怕不是一句“自己工作不努力”就能盖棺定论的。

其实，中国居民早已不堪债务重负。2018年，中国居民负债率平均达到50%，也就是说，家庭收入中，一半都要拿去还债，这其中最大的债主，就是银行。最大的债务来源，就是房子。

而且，中国居民部门总负债占可支配收入比已经逼近100%，而美国在2008年那场危机之前恰好突破100%。

大环境破败引发房价变局

降价潮和断供潮的出现，不是楼市变局的原因，只是外在表现。要探究楼市为何出现变局，只能从更深层的地方入手。

进入2018年以来，全国多地集体爆发土地流拍。有统计数据显示，今年前7月，全国土地流拍率约6%，创下近年来的低迷局面。

究其原因，仍旧是钱的问题。现金流是房地产企业的命根子，但目前房企的现金流实在不容乐观，反而是75%的资产负债率高得吓人。

房地产大环境的破败极大削弱购房者信心。在市场下行预期明朗的情况下，购房者往往怀揣着持币观望的心态。人们再难以相信“不买明天就涨”的神话，害怕一买就被套的人则越来越多。

事实上，没钱的不仅是房企，居民个人同样“穷困潦倒”。这从前文提到的断供潮以及最近不断被提及的“消费降级”浪潮就能看出，居民家庭消费能力严重不足。50%以上的负债率早已掏空了居民消费的能力和意愿。

企业欠债，居民个人欠债，那么钱去了哪里？债主都是谁？这就回到驱动房价上涨的根源，土地价格。

现行的土地拍卖制度造就了地方政府财政严重依赖土地的现状，土地财政养肥了地方政府，居民杠杆养肥了金融机构。当然，最终买单的仍是每一个买房上车的人。

另一方面，则是政策预期对楼市的影响。从年初到现在，房地产税落地的进程又一次加快，也有声音说将在2020年前出台。房地产税加速出台的预期对投资房地产投资者的信心更是一大打击。

而且近期中央政治局会议提到，“坚决遏制房价上涨”，作为全中国最高决策层，说出的每一个字都有深意。

过去这些年，以房地产为代表的经济发展模式带来居高不下的债务风险，就像高空走钢丝一般，一旦狂风来袭，不可避免地左摇右晃。理解了当前债务、政策各种风险并存的情况，再来理解当前房地产市场的变局，也就不是一件难事。

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